柳荷投资规划引领上海土拍走出独立行情，1/3新拍宅地火热开工！热度不只靠压箱好地

　　2025年刚刚过半柳荷投资，今年上海新拍宅地中，有三分之一已经火热开工。

　　记者从上海市规划资源局获悉，今年上半年，上海公开出让的19幅商品住宅地块中，有15幅溢价成交，其中7幅溢价率超过30%，最高突破40%。土地出让中，楼面地价屡创新高，区域地王频出，溢价圈直接拓展到远郊，如金山和奉贤、松江、青浦、嘉定等新城。回望市场轨迹，上海土地市场热度持续长达一年半，在全国走出独立行情。

　　有声音认为，今年是上海的“地王年”，市场高热靠的是核心区稀缺资源的持续释出。事实不全然如此，在半年公开出让成交数百亿元、单幅土地百轮竞价频现带来的感官刺激背后，上海正在探索践行超大城市推进人民城市建设的新路：坚持一张蓝图干到底，聚焦美好生活和高质量发展，实现资源配置效率最优化和效益最大化。

规划赋能催生内生动力

　　有人说，上海是全国稳房地产市场中的“优等生”。两组今年上半年数据可以佐证——

　　从楼面地价看，区域地王频出，覆盖中心到郊区。虹口瑞虹新城周边地块楼面地价11.75万元/平方米，成为有记录以来全国成交楼面地价第三高；杨浦滨江地块楼面地价9.55万元/平方米，刷新区域纪录；金山新城汇龙湖地块，以9.78%的溢价率创下金山近年来土拍新高。

　　从竞价情况看，浦东曹路、浦东北蔡和嘉定新城等3幅非传统市中心地块，竞争激烈程度位居19幅地块的前3名。

　　自2024年年中，上海宅地出让开始执行“双高双竞”规则，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。换句话说，竞拍越激烈，触发第二轮竞高品质环节的可能性就越大，代表房企为了拿地，愿意投入更多成本去提高产品的建设品质。

　　这套标准符合“价高者得”的市场导向，但从全国来看，仍然相对严格，没有为了追求更高的溢价率而允许价格一路狂飙。那么，在较为严格的规则下，上海土拍市场缘何火热？

　　规划赋能发挥了关键作用，因为土拍表现反映的是市场未来预期和企业投资策略。上海市规划资源局资源利用处负责人表示，今年的供地逻辑继续紧扣城市发展战略，强调城市总规统领，让新的发展极柳荷投资，例如一江一河沿岸、中城地区、五个新城，和传统的内环内优质区位共同发力。

　　杨浦两幅地块土拍，成为上半年最大亮点之一，遭到多家实力企业争抢，双双刷新区域楼面价。这样的盛况，并不多见，在杨浦近来却越来越频繁。杨浦滨江早前被称作“工业锈带”，空间品质和产业能级落后。2017年黄浦江两岸45公里公共空间贯通之后，相关规划“点石成金”，将各类要素和资源逐步落地，带动数字新经济、都市工业和现代服务业崛起，使得这个区域转变成为“明日之星”。

　　规划能够赋予地块发展的内生动力，同样适用于非中心城区。曹路靠近张江科学城，是上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇。这几年，多项规划叠加，产业增多、人气更足，周边新房购买力强、市场承接力好，优质住宅去化快。像这样极具性价比的“潜力股”区域自然会受到市场追捧，也让曹路地块在第五批次出让中溢价41.68%成交，成为上海五年来溢价率最高的地块。

　　宅地出让不是“数字追高游戏”，而在必要时要做一支指挥棒，聚焦“五个中心”建设目标要求，强化规划引领、空间支撑、资源保障，发挥落实产城融合、职住平衡的作用。

　　记者了解到，上海年内已供应各类国有建设用地1265公顷，其中包括住房用地169公顷、产业用地238公顷，可见既保障了重大基础设施和产业发展用地需求，又持续加大优质住宅用地供应，土地资源的供给和开发已经深度融入到上海经济社会发展的整体进程和格局。

科学调度土地供应配置

　　土地供应本身承担着一个重要功能——预期管理。楼市情绪链条层层嵌套，土地市场带来的信心回升起着关键作用。6月13日，国务院常务会议提出关于“更大力度推动房地产市场止跌回稳”的要求。上海在做的，正是让土地市场的热度，对楼市进一步产生积极信号。

　　“今年，上海土地投放密度高，每月一拍，平均每次4至5幅地块。这种小步快跑的方式，可以让更多企业参与，维持市场热度。”上海中原地产分析师卢文曦说。

　　有序的供应节奏，有效稳定了市场预期。在土拍热度烘托之下，郊区市场暖意外延明显。上半年，奉贤、松江、嘉定新城地块的溢价率均突破了10%。最近一批次土拍又把上海宅地“溢价圈”的边界向外推进了几十公里，金山今年首次供应的汇龙湖地块以接近10%的溢价率成交，正在重新定义上海远郊人居价值。

　　今年5月1日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》，从居住环境、建筑空间、室内环境等多方面提出新要求。因而被市场称作“好房子”标准。上海土拍结合实际情况和地块区位特点，持续引入“好房子”理念。

　　记者从市规划资源局了解到，除了把握供应节奏，上海还通过差异化供地+空间远近搭配的策略，适应市场多样化需求，打造优质社区和好房子。如，闵行大零号湾商住组合地块，依托兰香湖生态资源，打造低密度的差异化产品。

　　上海房地产市场稳中向好的氛围，给房企和市民提振了信心。数据显示，上海上半年一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。

进一步优化营商环境

　　今年以来，全国房企拿地投资信心有所回暖。中国指数研究院数据统计结果显示，2025年上半年，全国TOP100企业拿地总额同比增长33.3%，重点聚焦热点城市与核心板块。

　　作为核心城市，加上各种有效举措，上海土拍市场需求活跃，拿地主体呈现多元化特征。除了大型央企以外，外地国企逐渐增多，大华等民企、新加坡星狮等外企正加速回归上海土地市场。

　　企业愿意真金白银地投入巨资购买土地，本身就是对未来投下的一张强有力的“信心票”。上海持续创造独一无二的吸引力，和营商环境优化密切相关。

　　记者了解到，今年供应的19幅宅地，已有6幅全面启动建设。外界感叹开发商的超强执行力，其实背后也有政府审批流程的迭代升级提速。

　　今年3月底出让的大宁“地王”早已开工。大宁地块是静安区首个“五证齐发”案例，在企业中标之后，相关部门带着政策上门辅导企业办理审批，提前介入指导设计方案确保高品质住宅标准。在项目交地一月内，企业就同时拿到了《建设工程设计方案批复》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证（桩基）》《不动产权证》和抵押证五张证书。从竞得地块到正式开工，全程不足3个月，连讲求效率的开发商都感到意外，大华集团负责人表示，这比原计划的开发周期节约了3个月时间，远超行业平均水平。

　　2025年进入下半场，上海土拍依然高潮迭起，第六批次地块已经公告、将于7月24日竞拍，这是今年地块最多、品质最优、货值最高的供应批次，将进一步提高市场热度。

　　“下半年还将加大土地储备和成熟优质地块供应柳荷投资，进一步满足市场需求。”市规划资源局资源利用处负责人说。上海将继续响应房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房的新期待，强化“规、储、供、用”一体化管理，会同各区筹备下半年特别是第三季度的优质地块，持续加大优质商品住宅用地供应，有序调控供地节奏和空间布局，优化营商环境，激发市场活力，促进品质提升，确保土地市场持续平稳向好，加快构建房地产新模式。

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